巴彦淖尔租房

保障性住房政策推陈出新引关注

【导语】:在抓紧建设保障房的同时,今年保障房管理政策推陈出新,做了很大的改变,其中扩大保障范围将全区各类专业人才纳入保障房系统,个人购买保障性住房付清房款5年后可上市转让出租等政策引起了多方关注。

  超额完成目标任务

  随着国家和政府对保障性住房的重视,今年我区各级政府不断加大财政投入,同时注重发挥市场机制作用,引入商业化操作的配套政策,有效解决保障性住房建设资金筹集问题,逐步形成可持续的保障性住房投资、建设、运营和管理新机制。

  “经过各级政府的努力,截至9月底,呼和浩特市、包头市、乌兰察布市、通辽市等全区多地都超额完成了2013年的目标任务。”内蒙古住房和城乡建设厅住房保障处处长孙卓敏说。

  据孙卓敏介绍,呼和浩特市今年新开工任务15430套,已开工20533套,超目标任务5103套;基本建成任务17344套,已基本建成22314套,超目标任务4970套。包头市今年新开工任务4696套,已全部开工;基本建成任务18189套,已基本建成18341套,超目标任务152套。另外针对包头市北梁棚户区改造工程追加的任务,已有5062套安置房开工。今年保障房建设主要是以廉租房、公租房、经济适用房、限价房和棚户区改造为主。今年全区廉租住房新开工任务16229套,已开工建设16321套,超目标任务92套,截至9月底各盟市均完成或超额完成新开工任务。全区经济适用住房新开工任务6196套,已开工建设7282套,超目标任务1086套,其中呼和浩特市、包头市、兴安盟、乌兰察布市、鄂尔多斯市、巴彦淖尔市和阿拉善盟有新开工建设任务,截至9月底,均已完成或超额完成新开工任务。

  全区公共租赁住房新开工任务23824套,已开工建设24046套,超目标任务222套,各盟市均完成或超额完成新开工任务。

  人才纳入保障范围

  相对于我区2013年保障性住房建设进度的超额完成,人们更关心的则是政府对于保障性住房管理的各项新政策。

  首府市民王琳娜购买了回民区清河家园的房屋属于经济适用房,按照国家规定不可以买卖,现在她和老公因为工作原因想换一套房子,但是受政策限制一直难以出手,像王琳娜这种情况在新的保障房政策具体推行后有望改变。

  今年8月1日由内蒙古人民政府办公厅下发的《内蒙古自治区人民政府关于进一步加强和完善城镇保障性住房建设和管理的意见》(以下简称意见)明确规定:个人购买的保障性住房向住房保障主管部门或相关建设单位付清房款满5年后,方可上市转让或者出租。上市交易时,属政府投资建设的,应当向政府上交实际成交价的30%,可取得全部产权。

  “房屋交易时间的确定方式主要依据是居民的购房合同。”孙卓敏说。

  对于大家普遍关注的房本和政府收取成交价30%的问题,孙卓敏也做了解释。他说:“经济适用房肯定是有房本的,但是这个房本又与商品房房本有所不同。它与商品房相比建筑用地是国家划拨的,土地成本减免了,相当于国家也是投资者,所以购房人应该享有的是部分产权,经济适用房的房本上也会盖章表明该房屋属于经济适用房。”孙卓敏表示,目前经济适用房房本很多没有办下来是办理过程中可能存在问题,但经济适用房肯定是有房本且最终能够办理下来。

  “政府为什么会收取保障房交易款的30%这个问题,我认为一是打击投资、投机行为,比如说有的城市,有些人可能一平方米才几千块钱买的房子,现在卖到每平方米几万块钱,这中间的盈利是很大的,因此要打压这种投资行为,所以收取这部分费用。二是回收一部分资金再次用于保障房建设。政府实际上在经济适用房建设中也是投资一方,所以有必要回收一部分资金用于更多的建设项目。”孙卓敏说。

  我区保障性住房新的政策备受关注还包括保障房惠民政策将逐步扩大保障范围。

  孙卓敏说,除了过去主要保障的低收入家庭,我区将逐步把各类专业人才、新就业人员和有稳定职业并在缴纳社会保险达到一定年限的外来务工人员纳入保障范围。“人才的界定主要是人事部门和组织部门来定,地方政府也会根据实际情况为引入人才制定相应的政策来确定人才范围。也不一定就是我们传统认为的特别高端的人才,主要是指各类专业人才,有一技之长的人才,比如说高级技工等。”孙卓敏说,“这些人才不会全部长期居住于保障性住房内,因为规划和设计原因,保障性住房往往居住面积较小,不能满足这部分人长期生活居住的需求。保障性住房主要是为了解决他们过渡性的居住需求,有很多人条件改善后会搬出保障房。”

  除了各类人才外,新的政策还将过去没有纳入保障房保障范围的环卫等一线艰苦岗位人员、见义勇为人员、享受国家定期抚恤补助的优抚对象、生态移民过程中进城就业的农牧民、古老病残人员等在同等条件下予以优先保障。对因“撤乡并镇”造成部分农牧民需要陪子女进城就读中小学的,旗县(市、区)可筹集部分公共租赁住房解决其过渡性住房要求。

  “过去保障房重点主要在低收入家庭,新的政策出台后,我们将以无房户为保障重点,以家庭收入的差别为依据施行相应的保障政策,这样才能做到应保尽保,更加人性化的照顾到不同人群对保障性住房的需求。”孙卓敏说。

  保障房出售引争议

  在政府推行科学合理编制保障性住房规划,优化户型设计,着力提高保障性住房的积极政策背景下,社会对保障性住房解决居民住房难问题的贡献予以肯定,但同时也对部分政策心存疑虑。

  如《意见》规定,保障性住房可以由政府直接投资建设,也可以由社会机构和企业投资建设,遵循“谁投资、谁持有、谁经营、谁收受益”,且要根据“先租后售、租售并举、自愿购买、共有产权”的原则,根据相关规定出售给已承租保障房一定期限的被保障家庭。《意见》还规定,保障性住房项目通过租金收入、配建的商业用房出租出售收入仍不能实现项目资金平衡的,允许保障性住房租赁一定年份后向承租家庭分批出售部分房源,一个保障性住房项目累计出售量不得超过该项目保障性住房总量的50%。

  “如果保障房分批出售了,几年以后保障房会不会全部变为商品房了。房子都卖了,过几年,我们这样的低收入家庭还是买不起房,到时候我们要去哪住?”去年呼和浩特市首批公租房摇号中号的市民刘力军对此心存疑虑。

  “从2008年后半年,内蒙古地区开始连续大规模投资建设保障房,都是政府一次性投入,资金需求很大。另一方面,保障性住房的相关制度还处于初创阶段,不够完善,缺乏有效的管理手段。”孙卓敏说,这是目前内蒙古保障性住房面临的两个大问题。

  他表示,以前的保障房都是由政府建设,直接提供给中低收入人群居住,这种方式的保障房租补主体都是政府,需要的一次性投资太大,而鼓励引入民间资本,政府只需补给中低收入人群租金让其租房子住就可以,可以在一定程度上缓减政府的即期投入压力。

  政府可采取贴息、注入资本金、土地作价入股、允许配建一定比例商业用房等支持性措施所以考虑引入市场机制,资金回收机制,发挥市场基础性的作用,由单一的政府投资转向社会多元化投资。他还提到政府鼓励民间资本介入保障房建设,允许在一个保障房项目建设配建商业用房,也包含门脸房,可以出租出售,但利润控制在3%。

  对于保障房政策中吸引多方资金出售房屋的行为,专家却有不同的看法。

  全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存告诉记者:“鼓励民间资本投资建设保障房,其实只是名词的改变,一直以来保障房的投资主体基本上都是开发商,政府只是解决贷款的问题。”

  陈宝存说,许多人只看到了保障房投资将达到1.4万亿,但是每套保障房国家只负责投资1万元。即使是公积金余额成为保障房建设资金的来源,我们姑且预计超过1000亿,总计地方只能拿到2000亿,其余依靠的是地方融资平台。而更多的还是来自于其他类型的社会资金,包括房地产信托投资基金(REITS)。但是保障房是不赚钱的,没有盈利,社会资本不愿参与。

  陈宝存分析,现在地方政府之所以会大规模投资建设保障房只是为了完成中央政府的指标。到底是公租房还是保障房,上市后怎么交易,这还要等以后再说,目前也仅只限于政策。

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